「ボーナスが入った。繰り上げ返済に使うべきか、投資に回すべきか」
40代でマンションや戸建てを持つ共働き世帯が、一度は必ず直面するこの問い。ファイナンシャルプランナーに相談しても「どちらが正解かは人によります」という答えが返ってくるだけで、結局何も決められない——そんな経験をした方も多いのではないでしょうか。
この記事では、住宅ローンを抱えたまま40代でインデックス投資だけで純資産1億円を達成した私が、一般論ではなく「自分ならこう考える」という結論をお伝えします。
「繰り上げ返済か投資か」の本質的な問い
この議論の本質はシンプルです。
住宅ローンの金利 vs 投資の期待利回り、どちらが大きいか。
現在（2025〜2026年時点）の一般的な数字を整理すると以下の通りです。
- 変動金利型住宅ローン：0.3〜1.0%程度（金利上昇局面で上昇中）
- 固定金利型（フラット35）：2.0%台
- インデックス投資（S&P500・全世界株）の長期期待利回り：年率3〜6%程度
理屈だけで言えば、「ローン金利より高い利回りが期待できる投資を優先した方が資産は増えやすい」ということになります。
ただし、この単純比較だけで判断するのは危険です。なぜかを順に説明します。
繰り上げ返済を選ぶべき人の条件
以下に当てはまる方は、繰り上げ返済を優先することに合理性があります。
① 変動金利で、金利上昇リスクに不安がある
2024年以降、日銀の政策転換を受けて変動金利は上昇局面に入っています。仮に変動金利が3〜4%台に上昇すれば、投資の期待利回りとの差が縮まり、繰り上げ返済の優位性が増します。「金利がこれ以上上がるかもしれない」という不安が強い方には、繰り上げ返済による安心感は精神衛生上の価値があります。
② 月々のキャッシュフローに余裕がない
投資は長期で続けることに意味があります。生活費が苦しい状況で無理に投資を続けることより、ローン返済額を減らして月々の余裕を作ることを優先する方が、結果として投資継続につながるケースもあります。
③ 定年前に完済したいという明確な目標がある
60歳で完済したい、子供の大学入学前に負債をゼロにしたいなど、具体的なライフイベントに合わせた計画がある場合、繰り上げ返済には数字以上の意味があります。
投資を優先すべき人の条件
一方、以下に当てはまる方は投資を優先することに合理性があります。
① 低金利のローンを組んでいる
変動金利で1.0%以下のローンを組んでいる場合、その金利を「上回ること」のハードルはそれほど高くありません。インデックス投資の長期期待利回りが3〜6%であれば、数学的には投資を優先した方が資産形成の効率は高くなります。
② 新NISAの非課税枠を使い切っていない
新NISAの非課税枠（夫婦合計で最大3,600万円）は、使わなかった年の分を取り戻すことはできません。繰り上げ返済で払う利息の節約額と、NISAの非課税メリットを比較すると、多くのケースでNISA活用が優位になります。
③ 投資を長期で続けられる精神的耐性がある
暴落局面でも売らずに持ち続けられる——この一点が、投資優先戦略の最大の前提条件です。「下がったら不安で売ってしまうかもしれない」という方には、繰り上げ返済の方が結果的に合っている場合があります。
私の場合：ローンを抱えたまま1億円になった実際の判断
ここからが、この記事の核心です。
私はマンションを購入し、住宅ローンを抱えながら、繰り上げ返済を一度も行いませんでした。余剰資金はすべて投資信託（主にS&P500連動）に回し続けました。
その判断の根拠はシンプルに2つです。
根拠①：ローン金利が投資の期待利回りを大きく下回っていた
私が組んだローンの金利は低水準でした。この金利水準で「繰り上げ返済によって節約できる利息」と「同額を投資に回した場合の期待リターン」を比べると、後者が明らかに上回ると判断しました。
根拠②：「借金がある」という心理的プレッシャーをあえて放置した
これは精神論になりますが、「ローンがあるから早く返したい」という感情と正面から向き合い、あえて無視することにしました。
資産形成において感情は最大の敵です。「怖いから売る」「不安だから繰り上げ返済する」という感情的な判断が、長期的なリターンを下げます。ローンがある状態の心理的不快感を「手数料」と割り切り、投資を続けることを選びました。
ただし、この判断には前提条件がある
私の判断をそのまま真似することは、おすすめしません。
私の場合は以下の条件が揃っていました。
- 低金利のローン
- 共働きによる安定した収入
- 暴落局面でも売らない精神的耐性（これは訓練と経験が必要です）
- 生活防衛費が別途確保されていた
この条件が揃っていない状態で「投資優先」を選ぶと、暴落局面で精神的に追い詰められ、最悪のタイミングで売却してしまうリスクがあります。
「どちらが正解か」ではなく「どちらが続けられるか」
最終的にお伝えしたいのは、この一点です。
繰り上げ返済も投資も、それ自体に絶対的な正解はありません。ただ、「選んだ方法を10年・20年続けられるかどうか」が、結果を大きく左右します。
途中でやめた投資は、複利の恩恵を受けられません。途中で止めた繰り上げ返済計画も、効果は半減します。
自分が「迷わず続けられる」方を選ぶことが、数字以上に重要な判断基準です。
私は「投資を続けること」を選び、1億円に到達しました。ただし、それが全員にとっての正解ではないことも、正直に申し上げておきます。
まとめ：判断のフローチャート
ローン金利は何%か？
├ 1%以下 → 投資優先を検討
└ 2%以上 → 繰り上げ返済も十分合理的
新NISAの非課税枠を使い切っているか？
├ 使い切っていない → まずNISA枠を埋める
└ 使い切っている → 繰り上げ返済を検討
暴落時に売らずに持ち続けられるか？
├ 自信がある → 投資優先
└ 自信がない → 繰り上げ返済でまず安心を作る
どちらを選んでも、「選んだ方法を迷わず続けること」が最強の戦略です。
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